退潮后，我才知道谁在裸泳。

2022年过去半年，长沙楼市也是一波三折:半年来，土地拍卖市场逐渐升温，国企，央企的平台公司成为拿地主力，多个板块的限价不断被刷新，这半年来，长沙整体房市一直在萎缩，改善型产品逐渐成为市场主流300平米以上的大平板产品也开始涌现，红盘频频出现

这半年来，无论是城市的建设者还是参与者，都处于一种变化的状态为此，今年年中我们进行了半年盘点，总结出以下五个楼市关键词，用文字记录下长沙楼市的变化

买房门槛下降。

在维持不炒总基调的同时，楼市门槛正在进一步放宽。

先买个小房子过渡，以后慢慢置换抱着这样的想法，2018年，湘潭市民莫小姐交了15万元首，在长沙天心区买了一套产权不到40平米的精装二手房

2022年，莫小姐准备和男友步入婚姻殿堂因此，小房子是不够的想买个120平米的大房子，但是苦于第一个房产证不到4年，没有资格买房

为了满足市民合理的住房需求，5月6日，长沙对限购政策进行了微调家庭在长沙限购区域购买第二套商品住房的时间间隔统一计算为4年这意味着对房屋购买时间的认定，不仅认可网上登记，也认可权属登记

此外，为盘活住房存量，5月11日，长沙也出台了新的住房存量政策，明确已办理房屋交付网上登记或不动产登记的房屋所有人，可通过与住房租赁试点企业签订协议的方式，盘活住房存量作为租赁住房，经营期限不低于10年这一住房存量不包括在家庭住房单元的计算中

新政降低了购房门槛，对稳定楼市有积极作用，改善了需求的提前释放，一定程度上促进了成交量湖南世行市场知识中心相关负责人表示

高级要求

在暖风政策下，部分改善型需求被激活，这在大平苑的销售中尤为显眼。

今年7月中旬，长沙徐汇铂金湘江再度开盘，推出78套精装平层，户型面积约266—269平米均价24500元/平方米，总价600万，占总价的92%

何润滨江湾，位于滨江板块，主力楼盘，260—1900平米江景平层预售的第一栋楼有100多套房到今年4月，只剩下几套低楼层的房子，市场接受度不错

此外，去年创下20亿第一热销纪录的大云中央广场三期项目，今年仍在紧锣密鼓地推，主推160—500平米的商业平层第一季度销售额达8.34亿元，直接成为长沙第一季度全品类皇冠销售项目

这些数据不难解释，大平层时代已经到来，面积越来越大。

湖南世联行数据显示，上半年，从住宅产品面积来看，110—144平米的产品仍是市场主流，合计占比58%，10平米以下刚性需求进一步压缩，客户购房倾向一步到位，改善需求持续爆发，180平米以上产品占比扩大，其中180—300平米占比13%，比去年提高5个百分点。

长沙某房地产公司营销负责人认为，限购下，改善型需求在不断增加在票少的情况下，购房者更倾向于一步到位，大户型产品更受欢迎长沙主力置业人群的置业比例在下降，高端和改善型需求在增加

地价限价刷新

因为门槛和利率的降低，土地市场也变得热闹起来。

从2022年上半年来看，长沙无一流拍，明显优于其他同级别城市从长沙集中拍地的情况来看，融合地块增多，流拍率明显下降，溢价率上升，拍地热度升温

熔断，摇号，溢价等现象开始在市场重现，多个板块的涨跌幅限制被刷新。

湖南世联行数据显示，今年上半年，长沙5个板块住宅限价水平上涨这些板块主要集中在望城区和岳麓区大城市板块限价力度加大，进入限价水平第一梯队，此外，滨水新城大泽湖限价达到10800元/平方米，大王山板块限价达到13300元/平方米，含浦—东山湾限价达到12800元/平方米，麓谷新区限价达到10700元/平方米

此外，国企和央企也正在成为拿地的主力军以今年长沙第一批两集中土地拍卖结果为例拿地企业包括幻境，昭阳，金地，华润，中海，中建信和，大云，中交，旭辉等其中既有单独拿地，也有联合拿地，如CCCC与CNNC健康投资，旭辉与德奥，昭阳与鲁巷城建，红星与陈悦

抵押贷款利率下调

近期，全国多地陆续下调房贷利率。

据RealData数据显示，2022年6月RealData监测的103个重点城市中，除长沙外，其余102个城市主流房贷利率已全部下调主流首套房贷利率为4.42%，二套房贷利率为5.09%，较上月分别下调49和23个基点，创2019年以来新低

real data 5月份数据显示，长沙主流首套房贷利率为5%今年4月到5月，房贷利率确实降了一点，但幅度不大，20个基点左右中行长沙某支行负责房贷的客户经理表示，今年4月，该行首套房贷利率在5.4%—5.6%之间，二套房贷利率比首套房贷上浮20个基点每个合作社财产的利率略有不同

今年6月，龙湖长沙还做了第一套利率低至4.25%的海报，陈述了该地产公司目前在售的多个项目消息人士透露，第一套海报最低利率4.25%是真的，第二套最低利率可达5.05%

公寓换价格。

因为库存高企，今年长沙的公寓市场仍要在以价换量的道路上继续前行。

从去年开始，长沙程楠第一个项目的公寓价格已经下降了三次，从最初的9000元/平方米下降到今年2月的6388元/平方米位于芙蓉区嘉鱼路附近的邦地产门店负责人林先生笑着说，仅2月份，该门店就销售了89套，而整个项目销售了500多套

今年6月，宜家长沙公寓也开启了五折特卖号称阳湖地铁带盖，现房精装，特价每平米7688元起今年7月，海伦堡爱美城市公寓也开始公布公寓仅为3500元/平方米，而之前的价格为4588元/平方米7月9日推出促销活动，价格从3500元到3900元/m2不等户型面积在33—45平米左右，总价也就十几万

除了以价换量，甚至还有买一送一等一些独特的促销方式。

最近几天，岳阳某楼盘贴出买一城享两城的海报海报注明，7月1日至8月31日，在岳阳购买指定房屋，可免费获得长沙花楸之光公寓一套根据消息显示，岳阳的南湖天堂是岳阳豪宅的标杆据置业顾问介绍，指定房源面积160—200㎡，整体价格区间在16000元/平方米—19000元/平方米之间

长沙今年的公寓市场仍然是供销双降，市场降价持续，拉动力不足业内人士指出，2022年以来，公寓均价暴跌，更多公寓项目加入以价换量行列，有利于增加市场的活跃度