，2021中国文化金融峰会今日举行，本次峰会主题为金融助力双循环格局下的文化产业高质量发展，北京清华同衡规划设计研究院副总规划师刘岩出席并发表演讲。

刘岩指出，城市更新的问题到今天这个时代又发生新的变化，过去40年时间，我们国家城市发展过程一直由投资做驱动，而进入新时代之后，我们讲是创新驱动，这个变化事实上是非常大的，它带来城市经营方式的变化，由过去房地产的方式到了今天金融资产方式，这种方式会对我们整个城市的发展带来一个非常巨大的变化当然伴随着新时代到来，若干的变化已经产生了

以下为嘉宾发言全文:

大家好，很高兴来到今天的中国文化金融峰会，来分享一些跟城市更新有关的实践和想法。：陕西充分发挥省内100多所高校，1500多家科研院所的科研优势，通过创建“秦创原”创新驱动平台，推动各创新要素有机结合，有力助推陕西高质量发展。。

对于我们而言，是做一些具体的实践，实际上城市更新对于我们而讲，不是一个新的课题，在五中全会之前，城市更新这个行动被提出来之前，事实上从90年代末，到现在，我们一直在进行着大量的城市更新实践，这个浪潮一共有三次，第一次是以补充住宅为主的，第二次是若干的基础设施的补充，第三次进入了房地产的阶段而现在是进入了城市更新的一个新的阶段

我把过去这些年我们自己做的的一些案例和一些经验简单进行了总结，对大家可能是一个启发，当然也可能会引起更多的讨论。

首先我觉得城市更新这样一个课题，今天有若干的定义，我看到不同的部门也好，不同的领域也好，像商馆，城市规划，建筑，各行各业都在提城市更新的东西但事实上城市更新从过去十几年做过来发现很难被定义，当然这里面要认识到城市更新的复杂性，也要看到它自己的内容是有一定的专业门槛的

从具体的工作上来讲，我们把城市更新分为两个层次，第一个层次显而易见，是一个整体的层次，在整体层次中，大家可以看到是要解决一个城市，一个旧城市基本问题，就是人，地，房，基础设施够不够的问题，如何从存量中怎么把这些资源找到，补齐，这个是宏观层面特别重要的一个工作2007年我们在做湖南株洲的时候，做了旧城20平方公里的事情，就是把所有空间和人，地，房匹配起来这种匹配是进行城市更新的第一步

在第一步中同时要把各种匹配未来的转化结果进行引导，有了这个引导之后，我们今天讲的各行各业现在在谈论的这个城市更新才真的算是有的放矢了否则皮之不存，毛将焉附

到了今天常讲的城市更新的时候，也有两个层面，我们把它叫做重实施阶段的城市更新，这两个层面方向是各异的，做法也完全不同第一个方向叫微更新，就是现在北京常讲的共生院，社区规划师，他们的工作事实上大量都是偏微更新的工作还有另外一个方向，我们把它叫做精改善，就像之前从事的工作，比如我刚刚毕业到清华来开始做的一些精改善的项目，这两个项目合在一起，同样是作为重实施阶段城市更新重要的组成部分

在今天讲城市更新的两个层级，三种类型的背景下，我们今天的城市更新为什么是一种行动，事实上它面临着很多的问题第一个问题是很多的底线问题依然是严峻的，前两天刚刚发生的广州砍树事件，中央对此进行了大量的批示和处理，这让我想到2009年当时南京的砍树事件，事实上这个就意味着我们在城市更新的过程中，对于生态，对于历史的延续和保护，过去若干年里面，不是那么的严肃，所以我们可以看到，这样一座城市，从过去的传统肌理要被拆平是一瞬间的事情

当然还有我们反复讲在搞新的建设的时候，很多地方都提出要修旧如旧，事实上修旧如旧是破坏城市风貌非常重要的一个手段对于真正的文保单位，那采取的方法应该是不改变文物的原状，对于很多老城和旧城来讲，一定要想到是用最小干预的方式去干预老城，而不是做大量修旧如旧的工作当然还有很多其他的工作，比如说只重视建筑，不重视肌理大家看这张片子很有趣，觉得房子改造的不错，但事实上这个是2011年我们去检查的时候，亮了黄牌的地方，为什么大家看这张图就很清楚了，这是把过去的传统肌理一夕之间变成了这样一个肌理，你光房子是长这样的有什么用，过去的传统尺度，功能已经变掉了

第四是对文化的重视，当然对文化的重视一定站在当代和延续发展的历程上看，否则我们可以想象重视的是谁的文化，当然这个图是在北京同一时期两个不同的变化，大家可以思考这件事情。

当然对旧城更新，城市更新有很多考虑，比如是不是过度商业化和设施化了但是在我看来，从过去若干年的工作来看，这个并没有对错，核心的是我们进行这样的城市更新工作，是不是有利于推动城市的繁荣，有利于提高我们老百姓的获得感和幸福感，以及有没有给城市公共财政带来充足的税收和就业，这是一个非常关键的问题

另外，城市更新还存在另外一个问题，是投资的问题当然这个是我们过去在给国家文物局做课题的时候写的重要的一些城市更新项目的投资的方式，基本上财政直投是有阶段性的，尤其在亚洲金融危机之前，这个是非常好的一个阶段当然我刚毕业开始做的这个项目都是赶上了这个时期，后来就比较难了

从2014年到2018年，正好是4万亿和五大类21小类的时期，伴随着2018年23号文的出台，这种财政支出也越来越少了。

第二是社会投资，社会投资进入城市更新领域一定要慎重，因为大家看城市更新里有一类资产是大家都觉得很好的，类似于像历史文 化街区，工业遗产这种东西，因为是不可再生的资源，就是不可再生的遗产，这是非常好的但是我一直在讲，这个要非常谨慎的进入，为什么首先过去这些年房地产的模式跟城市更新存在比较大的差异第二越好的资源，自身越有资产的壁垒在写字楼，商场有若干的政策性和不确定性，我们看到很多像一线的运营团队，像瑞安很不愿意离开一线城市，另外我刚才讲到工业遗产，街区有好的文化属性，文化属性背后有多少说不清楚的资产包袱为什么它最好，刚才讲到这两个原因，一般来讲位置最佳，不可再生，房地产屡屡进，屡屡退，基本上没有人能做到底，就是这样一个状态

第三是设计的问题，今天论坛还有一个主题是场景化，实际上这个场景的塑造，还是我刚才讲的，在这种传统的地区，不要去修旧如旧，要去用最小干预的方式，既然认识到它是一个好的资产，那么这个资产的真实性，事实上是它最不可再生的地方，这个要想清楚，如果做资管的人的话。

当然如果真的变成了这个样子，恐怕就很难去做了在我们看来，这是1895年的房子，这是2015年的房子，这就是坦坦荡荡，认认真真的态度认认真真的修过去的，坦坦荡荡建新的，但城市的风貌，尺度，格局要一起同步的，是这样一个想法

大家看这张图里的建筑是一个非常时尚的建筑，大家看一下这张图有多么尊重巴黎的肌理这是我们的新建，是怎么尊重北京的，这种态度就是我们对待老城的态度，应该有一个更深入的思考

当然还有运营的问题，运营存在更多的问题现在所有人都在讲运营，运营是个筐，什么都往里面装运营事实上分两大部分，第一大部分是资管层面的事情，第二是地推层面的事情几乎所有的城市更新，业主持有者都不太需要做资管，是一个自可是然的事情，当然核心也是资管这句话听起来矛盾，事实上并不矛盾，大型商业运营团队很难进入历史街区，刚才说的核心资源，原因就是为投融建管退这个闭环服务的，但是一般比较好的城市更新的重资产项目，尤其历史化街区，工业遗产不是闭环，逻辑全变了所以过去若干年，我们都在试图弄清楚这种非闭环的东西应该怎么做，当然了，它的文化属性根本无法界定是TOB还是TO C的，肯定都不是，我们说是TOP的就是people，就是这一条路可走

这些城市更新的问题到今天这个时代又发生新的变化，大家知道过去40年时间，我们国家城市发展过程一直由投资做驱动，而进入新时代之后，我们讲是创新驱动，这个变化事实上是非常大的，它带来城市经营方式的变化，由过去房地产的方式到了今天金融资产方式，这种方式会对我们整个城市的发展带来一个非常巨大的变化当然伴随着新时代到来，若干的变化已经产生了

在这种变化的条件下，城市更新应该怎么做，有以下几条:第一个是从规划角度和设计角度对传统做法重大改变，要把内容和场景串起来做，第二对投资方式考虑，今天当然是文化金融的一个论坛和演讲，从投资角度来讲，我们虽然是通过金融资产的方式考虑城市更新一个重资产的做法，当然也要考虑好它的金融资产的增值对于城市的资产负债率，对于运营主体的资金回报是如何考虑的这里有几点提醒，第一个是城市更新类项目对资产处置的问题要注意轻重分离，第二点提醒是对民营资本介入的问题还是那个观点，要特别的慎重介入，尤其是进入重资产领域第三个是大型国有资管平台是特别好的介入机会但是在做法上，平台并没有优势，去中心化，人的创造力是核心，这个是我们要特别多考虑的

第三个变化是对建造过程的一个考虑大家讲，我们很多新的方式，全过程咨询，EPC也好，从过去做了那么多来看，都不是灵丹妙药，核心就是基本的互信，这还是人跟人的问题

第四是运营是设计之外的第二个核心，要分清楚资管运营和地推运营，有一次我去讲课的时候，很多国资平台说要找类似于房地产或者很有钱的团队去合资做街区运营，我说这怎么可能，他要运营了那你是谁，这种东西需要分清楚的。

最后讲两个案例，一个是最近做的苏州子城，这一片在考虑城市更新的时候，首先是要把内容跟场景，就是过去传统的用规划先行，是内容场景并行的方式，穿插起来做同样规划是走在前面的，对于整个城怎么理解，怎么判断，然后这个时候运营团队和资管团队要打成资产包，哪些包是可以做的，跟规划结合起来，真正的地推运营团队要出现了，它是真正的牵头方，要怎么做，如何做，方向是什么，业态都有哪些，都需要确定下来

我们发现很多地推运营团队逐渐变成了建筑学背景的人，对空间的把握是很重要的这些是一个基本的考虑，包括我们自己的一些内容，当然最后也折合到账上，这个账不像过去做规划算的房地产账，是一个进出细水长流，有经验的，逐渐平衡的账，这里只补充一句，在2015年给国家文物局做一个课题，全国50条名街运营后评估的时候发现，真正想运营过程能够打平的，事实上寥寥无几，所以通过运营来回收重资产投资，至少在历史文化街区，工业遗产的角度是不现实的，所以一定是重资产和轻资产要分开考虑，分别做到自己理想的目标，这样一个效果综合以上形成这样一个东西，似乎还是一个城市更新方案，但是内涵和内容完全不同

第二个案例简单说一下，这是过去接近十年里面一直做的陶溪川的项目，这个项目是从无到有的事情，大家可能知道我以前经常讲DIBO这件事情，事实上从这个项目开始，想把投资，建造，设计，运营捏到一块去，是很难的第一步也是一样，要把哪里是核心资产找清楚当时找了两块区域，一块在老城市中心，另一块在东郊，一堆废弃的资产从这么多年搞城市研究的角度判断，将来这两个地方的资产价值是最高的，所以我们都做了方案因为选择的问题，先选择了陶溪川这一片，这是当时做的过程以及当时的状况，一直想通过设计将它做好，做到建筑这个层面，最后盖起来，这是第二个步骤

当然在建的过程中就要考虑运营，这张照片是2016年开街的时候拍的，事实上从2014年运营就开始了一开始我们走了很多弯路，找了很多策划，后来发现行不通，只能自己来做，为此做了很多课题，这些课题就去找人，大家都知道想为消费者服务，但是年轻90后运营团队提出来，不能为消费者服务，要为生产者服务，因为生产者才有可能创造GDP，后来从这个角度一点一点去做地推，从无到有的做法，所有内容就比较复杂了

策划也要做的，是根据项目，根据具体招商的对象去做策划的内容，而不是一上来先有一个大体的策划，这个是运营团队做的整个工作，包括一些活动，包括一些智能化的事情，因为活动是不能停的，我一直讲陶溪川一年做260多场活动，我就怕做多了后来我碰到三坊七巷管委会主任，2017年还是2018年问他一年做了多少场活动，他说大约312场，一直是这个节奏往下推的，包括各种节奏的变化

所以，以上所讲总结起来，城市更新是一个既复杂又有专业门槛的事情，要实现这件事情，不要着急下定义，要知道分为两个不同的层次和两个不同的方向，这种方向中要把它真正搞清楚，弄懂，没法站在这坐而论道，只能扑下身子到一线去，用清华校训一句话行以致之，才能把这条路进行下去。